قرارداد با کارگزاری

هنگامی که خریدار (یا خریداران) بداند که چه نوع مالکیت مطلوب ترین است ، می تواند جستجوی یک ملک مناسب آغاز شود. این جستجو اغلب شامل تماس با یک کارگزار استخدام شده توسط فروشنده است. قرارداد فروشنده با کارگزار ، معروف به توافق نامه لیست ، توافق نامه بین مالک املاک و مستغلات و یک کارگزار املاک و مستغلات است.، اولین سری از قراردادها در یک معامله معمولی در املاک و مستغلات است. همانطور که این قراردادها را در نظر می گیرید ، این نکته را در نظر دارید که با وجود اندازه معامله و پیامدهای مالی وخیم در صورت بروز هر چیزی ، شخص معمولی (خریدار یا فروشنده) معمولاً به عنوان وکیل خود عمل می کند. کمیته کانون وکلای آمریکا در زیر ذکر کرده است:

احتمالاً به راحتی می توان گفت که در درصد بالایی از موارد فروشنده نماینده نیست و قراردادهای کارگزاری و فروش را بر اساس ایمان خود به کارگزار امضا می کند. خریدار وکیل را استخدام نمی کند. او قرارداد فروش را بدون خواندن آن امضا می کند و پس از به دست آوردن بودجه ، تمام جزئیات جستجوی عنوان و بسته شدن به وام دهنده یا کارگزار را ترک می کند. وام دهنده یا کارگزار ممکن است از یک وکیل استفاده کند ، اما در صورتی که بیمه عنوان توسط شرکتی که کارخانه عنوان خود را حفظ می کند ، مبله شده است ، ممکن است که هیچ وکیل ، حتی مشاور خانه ای ظاهر نشود.

به این ترتیب ، مطالبی که در زیر می آید برای خریداران و فروشندگانی که در روند خرید یا فروش املاک و مستغلات ارائه نمی شوند بسیار مهم است.

تنظیم تجارت املاک و مستغلات

مجوز دولتی

کارگزاران املاک و مستغلات و جستجوی املاک و مستغلات به طور کلی مشمول مقررات دولت و دولت فدرال هستند. هر ایالت نیاز به کارگزاران املاک و مستغلات دارد. برای به دست آوردن مجوز ، کارگزار باید امتحان را شامل شود که اصول عملیات املاک و مستغلات ، معاملات و ابزارها را در بر بگیرد. علاوه بر این ، بسیاری از ایالت ها تأکید می کنند که این کارگزار چندین دوره در امور مالی ، ارزیابی ، قانون و املاک و مستغلات و کارآموزی را به مدت دو سال به عنوان فروشنده در دفتر کارگزار املاک و مستغلات می گذراند.

قانون حقوق مدنی

دو قانون حقوق مدنی فدرال نیز نقش مهمی در معامله مدرن املاک و مستغلات دارند. این قانون حقوق مدنی سال 1866 و قانون حقوق مدنی سال 1968 (قانون مسکن منصفانه) است. در شرکت جونز در مقابل آلفرد اچ مایر ، جونز در مقابل آلفرد اچ. مایر ، 392 ایالات متحده 409 (1968). دیوان عالی کشور قانون اساسی قانون 1866 را تأیید كرد ، كه صریحاً به همه شهروندان ایالات متحده حق می دهد تا به ارث برده ، خرید ، اجاره ، فروش ، نگه داشتن و انتقال اموال واقعی و شخصی. یک خریدار یا اجاره دهنده اقلیت که نسبت به ممکن است در دادگاه فدرال تسکین یابد ، که ممکن است خسارت را به خود اختصاص دهد ، فروش خانه را متوقف کند یا حتی فروشنده را راهنمایی کند تا ملک را به شاکی منتقل کند.

قانون عادلانه مسکن در سال 1968 تبعیض را به دلایل نژاد ، رنگ ، دین ، رابطه جنسی ، منشأ ملی ، معلولیت یا وضعیت خانواده (به عنوان مثال ، هیچ تبعیض آمیز علیه خانواده های دارای فرزندان) ممنوع است ، از جمله موارد زیر:

1. امتناع از فروش یا اجاره یا مذاکره با هر شخص
2. تبعیض از نظر فروش یا اجاره
3. تبعیض در تبلیغات
4. انکار اینکه مسکن در واقع موجود است
5. "blockbusting" (با گفتن اینکه گروه های اقلیت به محله می روند ، صاحبان فروش یا اجاره را به فروش می رسانند)
6. ایجاد شرایط مختلف برای اعطای یا انکار وام های خانه توسط وام دهندگان تجاری
7. انکار هر کسی از خدمات املاک و مستغلات

با این حال ، قانون 1968 شامل چندین معافیت است:

در صورت فروش یا اجاره خانه یک خانواده

1. صاحب کمتر از چهار خانه از این دست است ،
2. از کارگزار استفاده نمی کند ،
3. از تبلیغات تبعیض آمیز استفاده نمی کند ،
4. طی دو سال بیش از یک خانه نمی فروشد که در آن فروشنده جدیدترین سرنشین نبود.
5. اجاره در یک ساختمان اشغال شده توسط مالک تا زمانی که کمتر از پنج خانواده در آن باشد و مالک از تبلیغات تبعیض آمیز استفاده نکرده است
6. فروش یا اجاره فضا در ساختمانها یا زمین محدود شده توسط صاحبان سازمان های مذهبی به افراد همان دین (با فرض اینکه این دین بر اساس نژاد ، رنگ یا منشأ ملی تبعیض قائل نمی شود)
7. کلوپ های خصوصی ، اگر اجاره غیر تجاری خود را به اعضا محدود کنند

تأثیر خالص این قوانین این است که تبعیض مبتنی بر رنگ یا نژاد کاملاً ممنوع است و انواع دیگر تبعیض نیز ممنوع است مگر اینکه یکی از معافیت های شمارش شده اعمال شود.

استخدام کارگزار: توافق نامه لیست

هنگامی که فروشنده یک کارگزار املاک و مستغلات را استخدام می کند ، او یک توافق نامه لیست را امضا می کند.(در چندین ایالت ، اساسنامه کلاهبرداری می گوید که فروشنده باید توافق نامه کتبی را امضا کند ؛ با این حال ، او باید در همه ایالت ها این کار را انجام دهد تا در صورت بروز اختلافات بعدی شواهدی ارائه دهد.) این توافق نامه لیست کمیسیون کارگزار را تعیین می کند، وظایف او ، مدت زمانی که او به عنوان کارگزار و سایر شرایط روابط آژانس خود خدمت می کند. این که آیا فروشنده اگر او یا شخصی غیر از کارگزار پیدا کند خریدار به کمیسیون بدهکار خواهد بود ، بستگی به این دارد که کدام یک از سه نوع توافق نامه لیست امضا شده است.

حق انحصاری برای فروش

اگر فروشنده اگر فروشنده با یک آژانس منحصر به فرد و حق فروش موافقت کند ، با یک حق فروش منحصر به فرد موافقت کند ، او بدون در نظر گرفتن اینکه چه کسی خریدار را پیدا می کند ، به کارگزار کمیسیون اعلام شده بدهکار خواهد بود. آژانس ، او بدون توجه به اینکه چه کسی خریدار را پیدا می کند ، کارگزار کمیسیون اعلام شده را مدیون است. زبانی مانند موارد زیر به کارگزار حق انحصاری برای فروش می دهد: "باید فروشنده یا هر کسی که برای فروشنده (از جمله وراث خود) فعالیت می کند ، اجاره ، انتقال یا در غیر این صورت از این ملک در مدت زمان ثابت برای ادامه کار ، دفع کند. آژانس ، کارگزار با این وجود حق کمیسیون را دارد که در اینجا آمده است. "

نمایندگی منحصر به فرد

از دیدگاه فروشنده (و از دیدگاه کارگزار کمتر سخاوتمندانه است) آژانس انحصاری است که کارگزار حق فروش انحصاری را دارد و اگر کسی غیر از فروشنده خریدار را پیدا کند (به عبارت دیگر ، به عبارت دیگر ، حق فروش را دارد (به عبارت دیگر ، حق فروش آن را دارد و به کمیسیون حق دارد. در صورت پیدا کردن خریدار ، فروشنده مدیون کمیسیون نخواهد بود). بشراین کارگزار حق انحصاری فروش را دارد و اگر کسی غیر از فروشنده خریدار را پیدا کند ، از این کمیسیون برخوردار خواهد بود (یعنی فروشنده در صورت یافتن خریدار ، هیچ کمیسیون مدیون نیست). در اینجا زبانی است که یک آژانس اختصاصی ایجاد می کند: "یک کمیسیون به کارگزار پرداخت می شود که آیا خریدار توسط کارگزار یا توسط هر شخص دیگری غیر از فروشنده تأمین می شود."

لیست باز

نوع سوم لیست ، نسبتاً به ندرت مورد استفاده قرار می گیرد ، لیست باز است که "کارگزار را مجاز می کند که به عنوان نماینده در تأمین خریدار برای املاک من عمل کند."لیست باز فقط در صورتی که کارگزار در یافتن خریدار مؤثر باشد ، درخواست پرداخت به کارگزار را می طلبد. اگر شخص دیگری ، فروشنده یا در غیر این صورت ، خریدار را پیدا کند ، کارگزار حق کمیسیون خود را ندارد. درخواست پرداخت به کارگزار فقط در صورتی که کارگزار در یافتن خریدار مؤثر باشد. اگر شخص دیگری ، فروشنده یا در غیر این صورت ، خریدار را پیدا کند ، کارگزار حق کمیسیون خود را ندارد.

فرض کنید کارگزار خریدار را پیدا می کند ، اما فروشنده در آن نقطه از فروش امتناع می ورزد. ممکن است فروشنده به سادگی نظر خود را تغییر دهد و از پرداخت هزینه کمیسیون کارگزار خودداری کند؟قانون معمول این است که وقتی یک کارگزار خریدار را پیدا می کند که "آماده ، مایل و قادر به خرید یا اجاره ملک باشد" ، کمیسیون خود را به دست آورده است. بسیاری از دادگاهها این را تعبیر کرده اند که این بدان معناست که حتی اگر خریداران نتوانند تأمین مالی را بدست آورند ، با این وجود کمیسیون بدهکار است ، با این وجود پس از آنکه خریداران آینده نگر توافق نامه خرید را امضا کردند. برای جلوگیری از این نتیجه ، فروشنده باید در توافق نامه لیست "بدون معامله ، بدون کمیسیون" اصرار داشته باشد (مجاز به کارگزار به پرداخت فقط در صورتی که فروش در واقع مصرف شود) یا یک بند در توافق نامه خرید و خرید و فروش خود را مشروط می کنددر زمینه تأمین مالی خریدار.

وظایف کارگزار

پس از امضای توافق نامه لیست ، کارگزار نماینده فروشنده می شود - یا گاهی اوقات اتفاق می افتد ، نماینده خریدار ، اگر توسط خریدار استخدام شود. یک کارگزار یک عامل عمومی با اقتدار گسترده نیست. در عوض ، یک کارگزار یک عامل ویژه با اقتدار است که فقط برای نشان دادن ملک به خریداران بالقوه نشان می دهد. مگر اینکه صریحاً مجاز باشد ، یک کارگزار ممکن است از طرف فروشنده از یک خریدار آینده نگر پول نپذیرد. فرض کنید Eunice املاک و مستغلات پیت را برای فروش خانه خود استخدام می کند. آنها یک لیست آژانس اختصاصی استاندارد را امضا می کنند ، و پیت Cajoles Frank را در خرید خانه. فرانک چک 10،000 دلار را به عنوان پیش پرداخت می نویسد و آن را به پیت ارائه می دهد ، که با پول غافل می شود. چه کسی باید ضرر کند؟به طور معمول ، فرانک باید این ضرر را تحمل کند ، زیرا به پیت اختیار داده نمی شد که پول را بپذیرد. اگر توافق نامه لیست صریحاً گفته باشد که پیت می تواند پیش پرداخت یک خریدار را بپذیرد ، ضرر در یونیس کاهش می یابد.

اگرچه کارگزار جز یک مأمور ویژه است ، اما او به فروشنده ، مدیر اصلی خود مدیون است ، وظیفه وفاداری وظیفه وفاداری و اعتماد به نفس است. این بدان معناست که کارگزار نمی تواند از طریق واسطه و بدون افشای کامل به فروشنده ، ملک را برای خود خریداری کند. بشروظیفه وفاداری وظیفه بالاترین وفاداری و اعتماد است. این بدان معناست که کارگزار نمی تواند از طریق واسطه و بدون افشای کامل به فروشنده اهداف خود ، املاک را برای خودش خریداری کند. همچنین نمی تواند کارگزار مخفیانه کمیسیون را از خریدار دریافت کند و یا به یک خریدار آینده نگر پیشنهاد دهد که این ملک را می توان با قیمت کمتر از قیمت درخواست خریداری کرد.

توافقنامه فروش

هنگامی که خریدار املاک و مستغلات را برای به دست آورد ، توافق نامه فروش مذاکره و امضا می شود. قانون قرارداد به طور کلی در فصل 8 "قراردادها" مورد بحث قرار می گیرد. بحث ما در اینجا به جنبه های خاص قرارداد املاک و مستغلات متمرکز خواهد شد. اساسنامه کلاهبرداری ها مستلزم آن است که قراردادهای فروش املاک و مستغلات باید کتبی باشد. نوشتن باید حاوی اطلاعات خاصی باشد.

نام خریداران و فروشندگان

این توافق نامه باید شامل نام خریداران و فروشندگان باشد. تا زمانی که طرفین توافق نامه را امضا کنند ، با این حال ، لازم نیست که نام خریداران و فروشندگان در بدن توافق نامه گنجانده شود.

توضیحات املاک و مستغلات

این ملک را باید به اندازه کافی توصیف کرد تا دادگاه بتواند ملک را شناسایی کند بدون اینکه به دنبال شواهد خارج از توافق نامه باشد. آدرس مناسب ، از جمله خیابان ، شهر و ایالت ، معمولاً کافی است.

قیمت

شرایط قیمت باید به اندازه کافی برای اجرای دادگاه روشن باشد. قیمت نقدی خاص همیشه به اندازه کافی واضح است. اما هنگام پرداخت اقساط ، مشکلی ایجاد می شود. گفتن "50،000 دلار ، ماهانه قابل پرداخت به مدت پانزده سال با 12 درصد" به اندازه کافی تفصیلی نیست ، زیرا تعیین اینکه آیا اقساط هر ماه برابر است یا اینکه باید پرداخت های اصلی برابر با پرداخت های مختلف بهره باشد ، غیرممکن است و ماهانه را به عنوان ماهانه کاهش می دهد. تعادل کاهش می یابد.

امضاء

به عنوان یک موضوع احتیاط ، خریدار و فروشنده باید توافق نامه خرید را امضا کنند. با این حال ، اساسنامه کلاهبرداری فقط به امضای طرفی که باید این توافق نامه اجرا شود ، نیاز دارد. بنابراین اگر فروشنده توافق نامه را امضا کرده باشد ، به این دلیل که خریدار آن را امضا نکرده است ، نمی تواند از توافق جلوگیری کند. با این حال ، اگر خریدار ، که امضا نکرده است ، از رفتن به بسته شدن و کسب عنوان خودداری می کند ، فروشنده قادر به اجرای توافق علیه وی نخواهد بود.

تسهیلات و میثاق های محدود کننده

مگر در مواردی که قرارداد به طور خاص بیان شود ، فروشنده باید عنوان قابل فروش را به عنوان یک عنوان قابل فروش ارائه دهد که می تواند بدون احتمال اینکه ادعاها توسط طرف دیگری بر روی آن مطرح شود ، به یک مالک جدید منتقل شود. بشریک عنوان قابل فروش یکی از محدودیت هایی است که یک خریدار معقول به آن اعتراض می کند. اگر ادعاهای احتمالی شخص ثالث به همه یا بخشی از عنوان وجود داشته باشد ، بیشتر خریداران از بستن معامله خودداری می کنند. اما اگر در بسته شدن ، یک خریدار غیر منطقی باشد ، وی از انجام معامله خودداری کرد بر این اساس که تسهیلات ابزار برای شرکت برق یا یک راهپیمایی شناخته شده و قابل مشاهده است که به دارایی همسایه خدمت می کند. به عنوان یک احتیاط ، یک فروشنده باید حتماً در قرارداد فروش بگوید که این ملک "مشمول تسهیلات و محدودیت های سوابق" فروخته می شود. خریدار که فقط چنین زبانی را می بیند باید اصرار داشته باشد که تسهیلات خاص و میثاق های محدود کننده قبل از امضای او در توافق نامه بیان شود.

خطر ضرر

فرض کنید خانه پس از امضاء قرارداد اما قبل از بسته شدن ، می سوزد. چه کسی ضرر را تحمل می کند؟پس از امضای قرارداد ، بیشتر ایالت ها قاعده تبدیل عادلانه را اعمال می کنند ، که براساس آن ، منافع خریدار (حق اجرایی وی برای اجرای قرارداد برای گرفتن عنوان به ملک) به عنوان املاک و مستغلات در نظر گرفته می شود و علاقه فروشنده به عنوان اموال شخصی در نظر گرفته می شودبشرقاعده تبدیل عادلانه از حداکثر قدیمی دادگاه های سهام عدالت ناشی می شود: "کاری که باید انجام شود همانطور که انجام می شود در نظر گرفته می شود."یعنی خریدار باید ملک داشته باشد و فروشنده باید پول داشته باشد. نتیجه عملی این قانون این است که از دست دادن ملک بر خریدار می افتد. از آنجا که بیشتر خریداران تا زمانی که عنوان خود را به دست نمی آورند ، بیمه خریداری نمی کنند ، یازده کشور قانون ریسک فروشنده و خریدار یکنواخت را به تصویب رسانده اند ، که این قانون تبدیل عادلانه را معکوس می کند و خطر ضرر را برای فروشنده قرار می دهد. طرفین ممکن است خودشان کاربرد این قانون را معکوس کنند. خریدار همیشه باید در یک قرارداد اصرار داشته باشد که با بیان اینکه خطر ضرر از دست دادن تا یک تاریخ مشخص مانند بسته شدن ، با فروشنده باقی می ماند.

بیعانه

به عنوان محافظت در برابر پیش فرض خریدار ، فروشنده معمولاً اصرار دارد پیش پرداخت معروف به پول جدی. این برای تأمین هزینه های فوری مانند اثبات عنوان قابل فروش و کمیسیون کارگزار در نظر گرفته شده است. اگر خریدار پیش فرض کند ، او پول جدی را از دست می دهد ، حتی اگر قرارداد صریحاً چنین چیزی نگوید.

احتمال

عملکرد اکثر قراردادهای املاک و مستغلات منوط به شرایط احتمالی مختلف است - یعنی در مورد وقوع برخی از وقایع مشروط است. به عنوان مثال ، خریدار ممکن است بخواهد توافق خود را برای خرید خانه در مورد توانایی خود در یافتن وام یا یافتن یکی از آنها با نرخ خاص بهره شرط کند. بنابراین ممکن است قرارداد فروش بخواند که خریدار "موافقت می کند که این محل را با قیمت 50،000 دلار خریداری کند ، منوط به دریافت وام 40،000 دلاری با 5 درصد."شخص محافظت شده از شرایط احتمالی ممکن است از آن چشم پوشی کند. اگر کمترین نرخ بهره که خریدار می تواند 5. 5 درصد باشد ، می تواند از خرید خانه خودداری کند یا از این وضعیت چشم پوشی کند و به هر حال آن را بخرد.

بار برای عملکرد

یک مشکل مکرر در پیمانکاری برای خرید املاک و مستغلات مدت زمانی است که برای دریافت یک پیشنهاد لازم است. اگر پذیرش در یک زمان معقول دریافت نشود ، پیشنهاد دهنده ممکن است پیشنهاد را به صورت رد شود. برای جلوگیری از عدم اطمینان ، یک پیشنهاد دهنده همیشه باید در پیشنهاد خود بیان کند که برای مدت زمان مشخصی (پنج روز کاری ، دو هفته یا هر چیز دیگری) باز خواهد شد. این قرارداد همچنین باید زمانهایی را که باید انجام شود ، بیان کند: (1) اثبات فروشنده مبنی بر عنوان وی ، (2) بررسی خریدار از شواهد عنوان ، (3) تصحیح فروشنده نقص عنوان ، (4)تاریخ بسته شدن ، و (5) مالکیت توسط خریدار. عدم وجود مقررات زمان صریح ، قرارداد را غیرقابل اجرا نمی کند - دادگاه ها زمان معقول را استنباط می کنند - اما عدم حضور آنها امکان اختلافات غیر ضروری را ایجاد می کند.

انواع اعمال

بیشتر معاملات املاک و مستغلات شامل دو نوع اعمال ، عمل گارانتی عمومی و عمل QuitClaim است.

1. ضمانت عمومی. در یک ضمانت نامه ، فروشنده به خریدار ضمانت می کند که وی انواع خاصی از حقوق قانونی را در این ملک در اختیار دارد. در ضمانت نامه عمومی عملی که در آن فروشنده ضمانت می کند که (الف) او عنوان خوبی برای انتقال دارد ، ب) این ملک عاری از هرگونه محرکی است که در عمل (ضمانت در برابر انسداد) بیان نشده است ، و (ج). ملک توسط شخصی با عنوان بهتر (ضمانت لذت بردن آرام) گرفته نمی شود.، فروشنده ضمانت می کند که (الف) او عنوان خوبی برای انتقال دارد ، (ب) این ملک عاری از هرگونه محاصره ای است که در این عمل بیان نشده است (ضمانت در برابر محاصره) ، و (ج) این ملک توسط شخصی گرفته نمی شودعنوان بهتر (ضمانت لذت بردن آرام). نقض هر یک از این ضمانت ها ، فروشنده را در معرض خسارت قرار می دهد.

عمل QUITCLAIM. ساده ترین شکل عمل ، عمل QuitClaim است که در آن فروشنده هیچ ضمانتی ندارد.، که در آن فروشنده هیچ ضمانتی ندارد. درعوض ، او به سادگی به هر عنوانی که داشت ، نقص و همه را به خریدار منتقل می کند. در معامله معمولی خرید و فروش نباید از یک عمل QuitClaim استفاده شود. معمولاً برای از بین بردن ابر بر روی عنوان محفوظ است - به عنوان مثال ، یک عمل ترکیبی توسط یک بیوه که ممکن است علاقه مندی به این ملک داشته باشد.

اگر توافق نامه خرید در مورد نوع عمل ساکت باشد ، دادگاه های بسیاری از ایالت ها به فروشنده نیاز دارند که به خریدار عمل ترکی را بدهد. در این قرارداد ، خریدار باید مشخص کند که فروشنده در هنگام بسته شدن ، ضمانت نامه ای را ارائه می دهد.

هنگامی که خریداران بعد از بسته شدن حرکت می کنند ، اغلب نقص ها را کشف می کنند (دیگ بخار شکسته می شود ، یک لوله نشت می کند ، انرژی الکتریکی ناکافی است). برای به دست آوردن مراجعه به چنین اتفاقاتی ، خریدار می تواند سعی در مذاکره در مورد بند در قراردادی کند که طبق آن فروشنده ضمانت نامه ای را ارائه می دهد که نقص های نامگذاری شده را پوشش می دهد. با این حال ، حتی بدون ضمانت صریح ، قانون حاکی از دو ضمانت است که یک خریدار خانه جدیدی را از یک سازنده خریداری می کند. این ضمانت نامه هایی است که (1) خانه قابل سکونت است و (2) سازنده خانه را به شیوه ای مانند کارگر تکمیل کرده است. بیشتر ایالت ها از گسترش این ضمانت نامه ها به خریداران بعدی امتناع ورزیده اند - به عنوان مثال ، از فروشنده ای که از سازنده اصلی خریداری کرده بود ، به خریدار. با این حال ، چند ایالت شروع به محافظت محدود برای خریداران بعدی کرده اند - به ویژه ، به دلیل نقص هایی که یک بازرسی معقول نشان نمی دهد ، اما این تنها پس از خرید ظاهر می شود.

اثبات عنوان

قراردادها اغلب به طور همزمان تشکیل و انجام می شوند ، اما در معاملات املاک و مستغلات بیشتر شکاف بین شکل گیری قرارداد و عملکرد (بسته شدن) وجود دارد. دلیل این امر ساده است: خریدار باید برای بدست آوردن بودجه و تعیین اینکه آیا فروشنده دارای عنوان قابل فروش است ، داشته باشد. این همیشه آسان نیست ؛حداقل ، آنقدر ساده نیست که به یک تکه کاغذ نگاه کنید. برای درک چگونگی ارتباط عنوان با معامله املاک و مستغلات ، برخی از پیشینه اساسنامه ضبط مفید خواهد بود.

اساسنامه ضبط

فرض کنید Slippery Sam متعلق به Whispering Pines ، یک هتل تفریحی انتخابی در دریاچه مشعل است. در تاریخ 1 اکتبر ، عمل لغزنده را به قیمت 1،575،000 دلار به لورنا زمزمه کرد. با تحقق پتانسیل سود ، اسلیپری تصمیم گرفت دوباره آن را بفروشد و این کار را در تاریخ 1 نوامبر انجام داد ، بدون اینکه زحمت بکشد تا به مالوینا ، خریدار جدیدی که به او عمل جدیدی داده است ، گفت که او قبلاً آن را به لورنا فروخته بود. وی سپس برای یک سفر قایقرانی طولانی به جزایر ویرجین انگلیس عزیمت کرد.

وقتی مالوینا برای یافتن لورنا که قبلاً مرتب شده است ، وارد آستان می شود ، چه کسی باید پیروز شود؟در قانون مشترک ، اولین عمل بر اعمال بعدی پیروز شد. بنابراین در مثال ساده ما ، اگر این یک وضعیت عرف خالص باشد ، لورنا عنوان می کرد و مالوینا از شانس خارج می شد ، با یک کاغذ بی ارزش گیر می کرد. تنها مراجعه او ، احتمالاً بیهوده ، جستجوی و شکایت سام لغزنده برای کلاهبرداری است. با این حال ، اکثر ایالت ها اساسنامه ضبط را تصویب کرده اند که عنوان آن را به شخصی که از الزام قرار دادن این عمل در یک رجیستری عمومی ، معمولاً یک دفتر ثبت نام در ایالت ، پیروی کرده است ، تصویب کرده اند.، کدام عنوان جایزه را به شخصی که از الزام به قرار دادن این عمل در یک پرونده در دسترس عموم در یک دفتر دولتی در سطح کشور پیروی کرده است ، که اغلب به دفتر ضبط یا ثبت اعمال گفته می شود ، اعطا می کند.

اساسنامه

طبق رایج ترین نوع اساسنامه ضبط ، به نام اساسنامه اخطار ، باید یک عمل ثبت شود تا مالک در برابر خریدار بعدی پیروز شود. در مثال ما فرض کنید که لورنا عمل خود را در تاریخ 2 نوامبر ثبت کرد و این که مالوینا در 4 نوامبر ثبت کرد ، در یک حالت اعلامیه ، ادعای عنوان مالوینا بر لورنا حاکم خواهد بود زیرا در روزی که مالوینا عنوان (1 نوامبر) را دریافت کرد ، لورنا داشتهنوز ضبط نشده است. برای اعمال این قانون ، مالوینا باید یک خریدار مناسب باشد ، به این معنی که او باید (1) مورد توجه ارزشمند ، (2) خریداری شده با حسن نیت ، و (3) هیچ اطلاعیه ای از فروش قبلی داشته باشد. اگر لورنا قبل از اینكه مالوینا این عمل را انجام دهد ، ضبط كرده بود ، اگر مالوینا در واقع سوابق عمومی را بررسی نكرد ، لورنا پیروز می شد. او باید بررسی می کرد ، و گفته می شود که عمل ضبط شده خریداران متعاقب آن را در اخطار سازنده قرار می دهد که یک خریدار در مورد سازنده هر چیزی که در سوابق عمومی قرار داده شده است ، خواه او واقعاً متوجه شود یا خیر. بشر

اساسنامه

یکی دیگر از نوع های رایج اساسنامه ضبط ، اساسنامه اعلامیه است. برای به دست آوردن اولویت طبق این اساسنامه ، خریدار متعاقب آن نیز باید ضبط کند - یعنی برنده مسابقه به دفتر ضبط قبل از خریدار قبلی. بنابراین در مثال ما ، در یک صلاحیت صلاحیت مسابقه ، لورنا پیروز می شود ، زیرا او قبل از انجام مالوینا ثبت کرد.

اساسنامه

یک نوع سوم غیر معمول ، اساسنامه مسابقه است که به هر کسی که در ابتدا ثبت می شود ، عنوان می کند ، حتی اگر خریدار متعاقب آن نیز مناسب نباشد و دانش واقعی در مورد فروش قبلی داشته باشد. فرض کنید وقتی او این عمل را دریافت کرد ، مالوینا از فروش قبلی به لورنا خبر داشت. مالوینا روزی که این عمل را انجام داد ، در تاریخ 1 نوامبر به دفتر ضبط رسید و لورنا در روز بعد آمد. در یک صلاحیت مسابقه مسابقه ، مالوینا عنوان می کند.

زنجیره

با توجه به اساسنامه ضبط ، خریدار باید عمل را در رکورد بررسی کند تا تعیین کند (1) آیا فروشنده تا به حال یک عمل معتبر را به این ملک بدست آورده است - یعنی اینکه آیا زنجیره ای از عنوان را می توان از صاحبان قبلی به فروشنده ردیابی کرد - و ((2) این که آیا فروشنده قبلاً ملک را به یک خریدار دیگر فروخته است ، که یک عمل را ثبت کرده است. تعداد "ابرهای" بالقوه در این عنوان وجود دارد که می تواند هزینه ای را برای انتقال ساده شکست دهد: در میان دیگران ، قضاوت های بالقوه ، وام ، وام و تسهیلات وجود دارد که ممکن است بر ارزش ملک تأثیر بگذارد. دو روش برای محافظت از خریدار وجود دارد: چکیده عنوان و نظر و بیمه عنوان.

انتزاعی و نظر

خلاصه ای از عنوان خلاصه ای از زنجیره عنوان است که تمام اعمال قبلی ، وام ها ، وام های مالیاتی و سایر ابزارهای ثبت شده در دفتر سوابق زمین شهرستان را ذکر کرده است. چکیده توسط وکیل یا یک شرکت عنوان تهیه شده است. از آنجا که این لیست در مورد اینکه آیا ابزارهای ضبط شده از نظر قانونی معتبر هستند ، چیزی نمی گوید ، خریدار نیز باید نظر یک وکیل را که چکیده را مرور می کند ، داشته باشد یا باید با انجام جستجوی خود در مورد سوابق عمومی تعیین کند که فروشنده دارای عنوان معتبری است. نظر وکالت به عنوان یک نظر عنوان یا گواهی عنوان شناخته می شود. مشکل این روش اثبات عنوان این است که سوابق عمومی نقص های پنهان را نشان نمی دهد. یکی از صاحبان قبلی ممکن است یک فرد جزئی یا بی کفایت باشد که هنوز هم می تواند فروش خود را باطل کند ، یا ممکن است یک عمل قبلی جعل شده باشد ، یا ممکن است یک فروشنده قبلی ادعا کند وقتی که در واقع ازدواج کرده بود و همسرش ناکام بودبرای از بین بردن حقوق Dower او. جستجوی سوابق این ناتوانی ها را تشخیص نمی دهد.

عنوان بیمه

برای غلبه بر این مشکلات ، خریدار باید بیمه نامه یک برتر را که توسط یک شرکت بیمه عنوان پس از جستجوی سوابق عمومی صادر شده است ، بدست آورد. بیمه عنوان معمولاً هم به خریدار و هم برای وام دهنده خریدار ارائه می شود. این تضمین می کند که در برابر نقص در عنوان به جای هر جنبه فیزیکی خاصیت. بشراین یک سیاست یک برتر است که پس از جستجوی همان سوابق عمومی توسط یک شرکت بیمه عنوان صادر شده است. هنگامی که شرکت عنوان راضی است که عنوان معتبر است ، بیمه نامه را برای حق بیمه صادر می کند که می تواند به 1 درصد از قیمت فروش باشد. هنگامی که خریدار وام مسکن می گیرد ، او معمولاً دو سیاست را خریداری می کند ، یکی برای پوشش سرمایه گذاری خود در این ملک و دیگری برای پوشش وام وام دهنده وام دهنده. به طور کلی ، یک سیاست عنوان از خریدار در برابر ضرر و زیان محافظت می کند که اگر عنوان (1) معلوم شود متعلق به شخص دیگری است.(2) مشمول بدهی ، محاصره یا نقص دیگر است. یا (3) به مالک امکان دسترسی به زمین را نمی دهد. نوع ارجح سیاست عنوان نیز خریدار را در برابر ضرر و زیان ناشی از عنوان غیرقابل فروش تضمین می کند.

توجه داشته باشید که در تعیین اینکه آیا یک خط مشی صادر می شود ، شرکت عنوان دوباره روند جستجو را از طریق سوابق عمومی طی می کند. خط مشی عنوان به این ترتیب تضمین نمی کند که عنوان سالم باشد. یک خریدار می تواند روزی یا تمام ملک را به یک صاحب حق قبلی از دست بدهد ، اما اگر این کار را انجام دهد ، شرکت بیمه عنوان باید برای ضررهای خود وی را بازپرداخت کند.

اگرچه بیمه عنوان معمولاً محافظت از صدا است ، اما بیشتر سیاستها مشمول محرومیت ها و استثنائات مختلف هستند. به عنوان مثال ، آنها برای قوانین منطقه بندی که استفاده از ملک را محدود می کند یا برای گرفتن دولت از املاک تحت قدرت دامنه برجسته ، پوشش نمی دهد. این سیاستها در برابر نقص ایجاد شده توسط بیمه شده یا شناخته شده توسط بیمه شده اما ناشناخته برای این شرکت تضمین نمی کنند. برخی از شرکت ها پوشش وثیقه های مکانیک ، تسهیلات عمومی و مالیات های بدون حقوق را پوشش نمی دهند.(اگر مالیات های جمع شده شناخته شده باشد ، بیمه شده با لیستی ارائه می شود ، و اگر او را در یا قبل از بسته شدن بپردازد ، آنها تحت پوشش سیاست نهایی قرار می گیرند.) علاوه بر این ، همانطور که در عنوان و Trust Florida نشان داده شده است. v. Barrows ، (به بخش 12. 4. 1 "بیمه عنوان" مراجعه کنید) ، بیمه عنوان فقط نقص عنوان را پوشش می دهد ، نه نقص فیزیکی در ملک.

بستن

بسته شدن می تواند یک فرآیند گیج کننده باشد زیرا در بیشتر موارد چندین قرارداد به طور همزمان انجام می شود:

1. فروشنده و خریدار در حال انجام قرارداد فروش هستند.
2. فروشنده در حال پرداخت وام است ، در حالی که خریدار در حال انجام تمهیدات برای وام گرفتن پول و وام مسکن است.
3. عنوان و سایر ترتیبات بیمه به پایان می رسد.
4. فروشنده کارگزار را پرداخت می کند.
5. اگر خریدار و فروشنده نماینده باشند ، وکلا برای هر یک از طرفین پرداخت می شوند.

شکل 12. 2 فرآیند بسته شدن

با وجود همه این معاملات ، بازیکنان مهم فروشنده ، خریدار و بانک هستند. برای قرار دادن روند پایانی در چشم انداز ، فرض کنید که یک بانک وام موجود (فروشنده) را بر روی ملک نگه می دارد و همچنین در حال تأمین مالی خریدار است. ما می توانیم سه بازیکن اصلی که در یک میز نشسته اند ، آماده برای بستن معامله شویم. اسناد کلیدی و پول همانطور که در شکل 12. 2 "فرآیند بسته شدن" نشان داده شده است ، جریان می یابد.

شکل عمل

این عمل باید دو الزام اساسی قانونی را برآورده کند: این باید به شکل مناسب باشد و باید یک تحویل معتبر نیز وجود داشته باشد. اعمال معمولاً توسط وکلا تهیه می شود ، که باید نه تنها اطلاعات لازم برای یک عمل معتبر بلکه اطلاعات مورد نیاز را نیز شامل شوند تا بتوانند این عمل را ضبط کنند. اطلاعات زیر به طور معمول یا برای یک عمل معتبر یا با اساسنامه ضبط لازم است.

اعطا کننده

اهدا کننده - شخصی که در حال انتقال ملک است - باید به نوعی تعیین شود. بدیهی است ، بهتر است نام کامل اهدا کننده را ارائه دهیم ، اما کافی است که شخص یا اشخاصی که در حال انتقال عمل هستند از سند قابل شناسایی باشند. بنابراین اگر هر یک از وراث این عمل را امضا کنند ، "وراث فیلمر لاک وود" شناسایی کافی است.

اعطا کننده

به همین ترتیب ، این عمل باید اهدا کننده را شناسایی کند - شخصی که ملک به آن منتقل می شود. این عمل را برای اشتباه کردن نام شخص یا از بین بردن بخشی از یک نام ، یا حتی برای حذف نام یکی از کمک هزینه ها (مانند "فیلمبردار و همسر لاک وود") ، باطل نمی کند. اگرچه از نظر فنی لازم نیست ، اما این عمل باید به تفصیل منافع منتقل شده به هر یک از کمک هزینه ها برای جلوگیری از دشواری های قانونی قابل توجه بعداً."به فرانسیس لوکاس ، یک مرد مجرد ، و جوزف لوکاس و ماتیلدا لوکاس ، همسرش" عمل ابهام غیرمعمول بود. آیا هر طرف یک سوم علاقه داشت؟یا آیا جوزف و ماتیلدا نیمی از مستاجران را از طریق کلیت در اختیار داشتند و فرانسیس به عنوان یک مستاجر مشترک و نیمی از آنها به عنوان مستاجر مشترک بود؟یا شاید فرانسیس به عنوان یک مستاجر در مشترک ، یک سوم علاقه داشته باشد و جوزف و ماتیلدا دو سوم را به عنوان مستاجر به طور کامل در اختیار داشتند؟یا آیا ترکیب احتمالی دیگری وجود داشت؟دادگاه تفسیر دوم را انتخاب کرد ، اما اگر این عمل حاوی چند کلمه ساده توضیح باشد ، می توانست زمان و پول قابل توجهی نجات یابد. Heatter v. Lucas ، 80 A. 2d 749 (Pa. 1951).

آدرس ها

آدرس طرفین باید درج شود ، اگرچه غیبت آنها معمولاً عمل را باطل نمی کند. با این حال ، در برخی ایالت ها ، عدم توجه به آدرس ها مانع از ثبت این عمل می شود.

کلمات انتقال

این عمل باید نشان دهد که اهدا کننده در حال حاضر قصد دارد علاقه خود را به این ملک به دریافت کننده منتقل کند. این عمل ممکن است یادآوری کند که اهدا کننده "اموال (ضمانت نامه) را" انتقال و ضمانت می کند "یا" انتقال و خروج "از ملک (عمل QuitClaim). برخی از اعمال به جای انتقال از کلمات "معامله و فروش" استفاده می کنند.

شرح

این عمل باید حاوی توضیحات دقیقی از زمین منتقل شده باشد ، توضیحی که به اندازه کافی روشن است که می توان زمین را بدون استفاده از سایر شواهد شناسایی کرد. از چهار روش کلی استفاده می شود.

1. بررسی دولت ایالات متحده. این در غرب می سی سی پی (به جز در تگزاس) و در آلاباما ، فلوریدا ، ایلینویز ، ایندیانا ، میشیگان ، می سی سی پی ، اوهایو و ویسکانسین موجود است. با این نظرسنجی ، می توان با دقت قابل توجهی از زمین های خاص زمین در هر شهر در این ایالت ها مشخص کرد.
2. متس و مرزها. توضیحات Metes و مرزها با یک نقطه تعیین شده خاص (به نام یک بنای تاریخی) آغاز می شود - به عنوان مثال ، یک زهکشی ، یک درخت بلوط قدیمی ، یک خرمالو - و سپس مرز را با مسافت و زاویه ها تا زمان بازگشت به بنای یادبود تعریف می کند. همانطور که می توانید بگویید ، با استفاده از بناهای تاریخی که بیولوژیکی هستند (مانند درختان و پله ها) با گذشت زمان ، یک ابزار محدود دارند. بیشتر نقشه برداران در سهام (پین های آهنی) قرار می گیرند ، و توضیحات متها و مرزها از نقاطی که سهام در زمین قرار داده شده است می رود.
3. پلاک هابسیاری از مناطق زمینی به تعداد زیادی شماره تقسیم شده و روی نقشه ای به نام یک صفحه قرار داده شده است. پلاک ها ثبت شده اند. بنابراین ، این عمل فقط به تعداد پلات و تعداد زیادی نیاز دارد - به عنوان مثال ، "لوط 17 ، زیر مجموعه Appledale ، ضبط در Liber 2 Plats ، صفحه 62 ، Choctaw County Records."
4. توضیحات غیررسمیاگر از هیچ یک از روشهای قبلی استفاده نشود ، توصیف غیررسمی ، دقیقاً به اندازه کافی انجام می شود ، ممکن است کافی باشد. به عنوان مثال ، "خانه من در خیابان 31 Fewood ، Maplewood ، Idaho" احتمالاً از آن عبور می کند.

بیانیه

اساسنامه معمولاً مستلزم این است که برخی از ملاحظات در عمل بیان شود ، حتی اگر یک اهدا کننده ممکن است ملک را به عنوان هدیه منتقل کند. هنگامی که قیمت فروش وجود دارد ، بیان آن به اندازه کافی آسان است ، اگرچه نیازی به قیمت واقعی نیست. هنگامی که زمین به عنوان هدیه منتقل می شود ، بیانیه ای از توجه اسمی - به عنوان مثال ، یک دلار - کافی است.

تاریخ ها مرسوم هستند ، اما اعمال بدون تاریخ اجرا می شود.

اجرا

این عمل باید توسط اهدا کننده امضا شود و در برخی ایالت ها شاهدان ، و این امضاها باید توسط یک دفتر اسناد رسمی تصدیق شوند تا این عمل واجد شرایط برای ضبط باشد. اگر شخصی در حال ثبت نام برای کمک مالی تحت وکالت باشد ، یک ابزار کتبی که به یک شخص اجازه می دهد شخص دیگری را امضا کند ، باید این ساز را همراه با عمل ثبت کند.

تحویل

برای انتقال معتبر مالکیت به ملک، سند نه تنها باید به شکل مناسب باشد، بلکه باید تحویل داده شود. گاهی اوقات این الزام قانونی فنی اشتباه درک می شود. تحویل مستلزم (1) تحویل فیزیکی به گیرنده، (2) قصد اعطا کننده برای انتقال مالکیت، و (3) پذیرش مالکیت توسط اعطاکننده است. مستلزم (1) تحویل فیزیکی به گیرنده، (2) قصد اعطاکننده برای انتقال مالکیت، و (3) پذیرش مالکیت توسط گیرنده. از آنجایی که اعطاکننده باید قصد انتقال عنوان را داشته باشد، عدم رعایت دو عنصر دیگر در طول عمر اعطاکننده، موجب ابطال مالکیت در مرگ او می شود (زیرا در آن مرحله او البته نمی تواند قصدی داشته باشد). بنابراین، هنگامی که اعطاکننده از قصد اعطاکننده مبنی بر سپردن مال به او بی اطلاع باشد، سند اجرا شده در صندوق امانات در صورت کشف پس از مرگ اعطا کننده، باطل خواهد بود.

تحویل به گیرنده اعطا

اگر سند به طور فیزیکی به اعطاکننده تحویل داده شود یا ثبت شده باشد، فرض ابطال پذیری وجود دارد که تحویل قانونی انجام شده است. یعنی در صورت عدم وجود دلیل بر خلاف آن، قانون فرض می کند که در صورت تحویل یا ضبط، هر سه شرط احراز شده است. اما این فرض را می توان رد کرد، همانطور که در Havens v. Schoen نشان داده شده است (به بخش 12. 4. 2 "تسلیم سند" مراجعه کنید).

تحویل به شخص ثالث (امنیتی تجاری)

اعطا کننده می تواند سند را به شخص ثالثی تحویل دهد تا آن را تا زمانی که شرایط خاصی برآورده نشده است نگهداری کند. بنابراین برای جلوگیری از مشکل نشستن سند در صندوق امانات خود اعطاکننده، می توانست آن را به شخص ثالث تحویل دهد و دستور نگهداری آن تا زمان مرگ و سپس تحویل آن به گیرنده را بدهد. این یک تحویل مؤثر خواهد بود، حتی اگر گیرنده اعطا نمی تواند از دارایی استفاده کند تا زمانی که اعطاکننده فوت کند. برای مؤثر بودن این روش، اعطاکننده باید تمام کنترل خود را بر سند از دست بدهد و به شخص ثالث دستور داده شود که در صورت وقوع شرایط تعیین شده، سند را تحویل دهد.

این روش بیشتر در سپاه تجاری استفاده می شود. روشی را که شخص ثالث دارای یک سند یا پول یا هر دو تا زمان برآورده شدن شرایط مشخص شده است ، سپرده می شود. روشی است که شخص ثالث تا زمان برآورده شدن شرایط مشخص ، یک سند یا پول یا هر دو را در اختیار دارد. یک مثال معمولی می تواند فروش باشد که در آن خریدار از بدهی هایی که ممکن است پس از بسته شدن ثبت شود ، می ترسد. به عنوان مثال ، پیمانکاری که برای ساختمان خانه مواد تهیه کرده است ، ممکن است برای هر مبلغی که طبق قرارداد پرداخت نشده است ، در برابر ملک وثیقه ارائه دهد. اثربخشی وثیقه به زمان مبله مواد مربوط می شود. بنابراین ، در پایان ، ممکن است تمام وام های احتمالی تشکیل نشده باشد. خریدار ترجیح می دهد پس از اتمام پرونده های مطرح شده در مورد وثیقه های مطرح شده ، به فروشنده بپردازد. اما فروشندگان معمولاً می خواهند اطمینان حاصل كنند كه آنها قبل از ارائه یك عمل ، پول خود را دریافت می كنند. راه حل این است که خریدار بتواند پول را به سپاه (به عنوان مثال ، به یک بانک) بپردازد و فروشنده بتواند این عمل را به همان نماینده سپرده تحویل دهد. به این بانک دستور داده می شود تا زمان پایان دادن به وثیقه های مکانیک ، پول و عمل را در اختیار داشته باشد. اگر هیچگونه وثیقه ای از مواد تشکیل دهنده ارائه نشده باشد ، پس از آن پول از سپاه به فروشنده پرداخت می شود و عمل به خریدار آزاد می شود. اگر وثیقه ای تشکیل شود ، تا زمانی که فروشنده وثیقه را حذف نکند (معمولاً با پرداخت آن) پول پرداخت نمی شود.

غذای اصلی

بیشتر املاک و مستغلات از طریق کارگزاران املاک و مستغلات خریداری و فروخته می شوند ، که باید توسط دولت مجوز بگیرند. کارگزاران انواع مختلفی از توافق نامه ها با مشتری ، از جمله حق انحصاری فروش ، آژانس اختصاصی و لیست باز دارند. کارگزاران معمولاً توافق نامه فروش را ترتیب می دهند که شامل مقررات استاندارد مانند توضیحات ملک ، پول جدی و احتمالات مختلف است. یک عمل ، معمولاً یک عمل گارانتی ، در بسته شدن رد و بدل می شود ، اما قبل از اینکه خریدار اثبات خوبی از عنوان داشته باشد ، معمولاً با دریافت انتزاعی و نظر و پرداخت بیمه عنوان. این عمل به طور معمول به خریدار تحویل داده می شود و در دادگستری شهرستان در دفتر ثبت نام اعمال می شود.

تمرینات

1. Kitty Koiotis یک کارگزار دارای مجوز املاک و مستغلات است. بارنی وودارد و همسرش کارول برای فروش خانه خود در خیابان Woodvale یک لیست آژانس اختصاصی را با کیتی امضا کردند. در یک اجتماع اجتماعی ، کارول به یکی از دوستان خود ، هلن نزدیک ، اشاره می کند که خانه در Woodvale برای فروش است. روز بعد ، هلن توسط این ملک رانندگی می کند و شماره را در علامت کیتی فراخوانی می کند. هلن و اسکات نزدیک برای خرید خانه از Woodards قراردادی امضا می کنند. آیا کیتی حق کمیسیون دارد؟

Deepak Abhishek ، یک مرد مجرد ، در یک کشور با نام نژاد زندگی می کند. او برای خرید یک قطعه بزرگ از زمین از دوستش ، ران خورانا ، با مبلغ 280،000 دلار قرارداد دارد. پس از این قرارداد ، خورانا خریدار دیگری را پیدا می کند که مایل به پرداخت 299،000 دلار است. خورانا در همان روز ، در دو ساعت از یکدیگر ، دو بسته را ترتیب می دهد. ساعت 10 بامداد ، او این ملک را به بورلی هنکس و همسرش جان ، با 299،000 دلار می فروشد. هنک ها توسط یک وکیل نمایندگی نمی شوند. Khurana عمل را در هنگام بسته شدن به آنها می دهد ، اما او آن را از آنها باز می گرداند و می گوید: "من امروز بعد از ظهر این را در دادگاهی ضبط می کنم."Hankses یک نسخه از عمل را با آنها می گیرند و راضی هستند که آنها این ملک را خریداری کرده اند. علاوه بر این ، خورانا به آنها تعهد می دهد از شرکت عنوان وکیل عنوان می کند که این شرکت اطمینان خواهد داد که آنها عنوان ساده ای را از خورانا دریافت می کنند ، با توجه به این که این عمل در دفتر ثبت نام در ایالت ثبت شده است.

ظهر ، خورانا با Abhishek ، که توسط یک وکیل نمایندگی می شود ، بسته است. وكیل زودتر ، ساعت 11:30 بامداد ، به دادگاهی رفت و هیچ كاری در ركورد ندید كه مانع از كورانا شود تا عنوان ساده را از آن استفاده كند. با بسته شدن این معامله ، و هنگامی که خورانا برای ترک شهر آماده می شود ، وکیل Abhishek به دادگاه می رود و این عمل را در ساعت 1:15 بعد از ظهر ثبت می کند. ساعت 2:07 بعد از ظهر ، در هنگام خروج از شهر ، ابیشک این عمل را به Hankses ثبت می کند.