نحوه شکار خانه های زمینی مقرون به صرفه در شرق: یک متخصص خانه به زمین نشسته ، نکات خود را به اشتراک می گذارد

همیشه بحث و گفتگوهای زیادی بین شرق و غرب در سنگاپور صورت گرفته است ، اما به غیر از مواد غذایی شرقی سنگاپور نیز برای مسکن با اجاره بلند و مجلل مشهور است. برخی از محبوب ترین انکلاوهای با چگالی کم را می توان در این طرف کشور یافت ، از Siglap تا Joo Chiat.

اما در حالی که قیمت های بالاتر چیزی خاص است ، تنوع خانه ها در منطقه به این معنی است که اغلب یک گوهر یا دو با قیمت مناسب وجود دارد. ما با یک مسکن تخصصی در مسکن زمینی این منطقه ، در مورد نحوه مشاهده واحدهای کم ارزش صحبت کردیم:

وضعیت فعلی املاک در شرق

بیشتر تماشاگران بازار سال گذشته کاملاً از قیمت ها حیرت زده بودند ، اما این ممکن است از جزئیات جالب منحرف شده باشد: بر اساس هر فوت مربع (PSF) ، قیمت ها در دو منطقه شرقی پایین ترین بود.

ما با مشاور املاک و مستغلات Yan Goh از Max Properties SG ، که در سمت شرق سنگاپور تخصص دارد صحبت کردیم. او خاطرنشان كرد كه:

"در سال 2022 ، حجم کلی فروش در سنگاپور 47* درصد کاهش یافت."یان می گوید ، "در حالی که ارزش نسبت به سال گذشته حدود 12 درصد افزایش یافته است. بیشترین افزایش قیمت از تراس ها حاصل می شود ، در حالی که حجم خانه های جدا شده بیشترین کاهش را دارد."

*بر اساس منابع عامل در آن زمان. داده های فعلی ما از آن زمان برخی از تغییرات را نشان می دهد.

این برخلاف انتظارات مبنی بر اینکه خانه های جدا شده با توجه به محبوبیت بیشتر آنها منجر به قیمت می شوند.

یان همچنین خاطرنشان می کند که کمبانگان در حال حاضر برای خریدار ارزش در رادار است. Kembangan به یک ایستگاه MRT خط شرقی-غربی با همین نام دسترسی دارد و این منطقه در امکانات وانت دیده شده است. او می گوید:

"این منطقه ای است که بی سر و صدا با تعداد بیشماری از کافه های مرسوم ، مد روز و غذاهای محلی در حال پیشرفت است و امثال منطقه Siglap آرزو شده را تقلید می کند."

پس از حرکت پایگاه هوایی Paya Lebar در سال 2030 ، انتظارات از یک مرکز جدید در این نزدیکی وجود دارد. URA در اینجا جزئیات دارد. 2030 با توجه به دوره های معمولی در اختیار داشتن املاک ، چندان دور نیست - و اگر بازسازی حاصل از آن با آنچه در مناطق دیگر دیده ایم ، مانند سه ماهه Paya Lebar (PLQ) مطابقت دارد ، می تواند پرداخت کند.

تاریخ معاملات در هنگام شکار معامله محدودتر است

یکی از مسائل مربوط به مسکن زمینی ، به ویژه در انکلارهای قدیمی مانند Siglap ، حجم معاملات کم است. این مناطق دارای خانه هایی هستند که ممکن است ده ها سال بدون معامله از بین بروند ، بنابراین سابقه قیمت آنها معنی دار نیست.

یان می گوید ، برای یافتن ارزش مناسب یک خانه فرود آمده ، داده های معامله ای فقط "یک قطعه از معما" را تشکیل می دهند به هر حال:

"خواص فرود آمده متغیرهای زیادی دارند ، برخلاف یک آپارتمان کاندو یا HDB تخت - از اندازه زمین ، تعداد طبقه ، اتاق خواب و حمام تا رو به رو و اینکه آیا خانه دارای آسانسور یا استخر است. این بی شمار عوامل باعث می شودارزش مقایسه ای یک خانه زمینی را ارزیابی کنید.

غالباً نادیده گرفته می شود ، زمین خانه و منظره از داخل خانه نیز عوامل تعیین کننده ای را تشکیل می دهند. "

به همین ترتیب ، هر گزارش تجزیه و تحلیل مقایسه بازار نیاز به تحقیقات عمیق تری در مقایسه با همتایان غیر زمینی دارد. و یان می گوید که این کار به کارگروه می رسد (مطالعه نقشه های گوگل ، رانندگی در مجاورت ملک ، گپ زدن با افراد در زمین و به دست آوردن اطلاعات خودی از کارهای تحقیقاتی).

بخش مهمی از قیمت همچنین ناشی از حرکات و احساسات فعلی بازار است: روندهایی که امروزه در خانه های فرود آمده محبوب است ، که ممکن است در گذشته مورد پسند قرار نگرفته باشد. و بالعکس. یان می گوید این احساسات و روندها برای ارزیابی مناسب باید در تجزیه و تحلیل قیمت نهایی ازدواج کنند.

متأسفانه ، این بدان معناست که شما فقط نمی توانید به سوابق معامله URA نگاه کنید ، سودآور با معاملات غیر سودآور و غیره مقایسه کنید.

با بودجه تنگ تر خانه ها را فرود آورد

به عنوان نمونه ، ما از ما پرسیدیم که چگونه می توان یک خانه فرودگاه مقرون به صرفه را در یکی از انكولهای مطلوب تر از شرق پیدا كرد: Siglap.

در حالی که خانه های اینجا با کمال تعجب در سمت بالایی قرار دارند ، یان می گوید:

"این محله می تواند به طور گسترده ای به دو منطقه تقسیم شود - املاک و مستغلات فرانکل و اپرا. در املاک اپرا ، می توانید تراس های بیشتری را در PSF با قیمت مناسب تر پیدا کنید ، در حالی که از فضای یک خانه زمینی لذت می برید.

فرانکل منطقه حق بیمه در نظر گرفته می شود ، زیرا خانه ها روی زمین های بزرگتر از زمین می نشینند-حدود 4،300 فوت مربع و بالاتر در منطقه دو طبقه ییلاقی ، و حداقل در حدود 2،160 فوت مربع و بالاتر در منطقه نیمه جدا شده دو طبقه. "

بنابراین حتی در یک محوطه مسکن خاص ، می توانید امتداد قیمت پایین تر از هنجار منطقه را پیدا کنید. و با توجه به نزدیکی این دو ، ممکن است از نظر موقعیت مکانی خیلی از دست ندهید ، زیرا به هر حال دقایقی از یکدیگر فاصله دارند.

*هیچ واحد تراس را نمی توان در مناطق نیمه جداگانه ساخته شد

استدلال آزاد در مقابل اجاره نامه برای خانه های زمینی

یکی از گزینه ها برای به دست آوردن یک خانه مقرون به صرفه ، رفتن به مسیر اجاره نامه است ، زیرا Freehold به طور کلی 15 تا 20 درصد بیشتر به صورت PSF هزینه خواهد کرد. یان می گوید:

"این واقعاً به مشخصات خریدار و برنامه های بلند مدت آنها برای این ملک بستگی دارد. یک ملک آزاد یک ترجیح کلاسیک است ، زیرا صاحبان خانه ممکن است احساس کنند که این ملک برای همیشه متعلق به آنها است و می توانند آن را به نسل ها منتقل کنندبیا ؛ اما نکته قابل توجه این است که ممکن است وضعیت خانه با گذشت زمان کاهش یابد ، و باعث نوسازی و بازسازی یک رابطه پر هزینه برای نسل های آینده شود. "

یک خانواده جوان که به دنبال به روزرسانی هستند ، ممکن است یک ملک اجاره ای را گزینه ای مقرون به صرفه پیدا کنند ، که به آنها کیفیت زندگی و فضای زندگی را برای فرزندان در حال رشد خود می بخشد.

یک مشتری من با یک خانواده جوان اخیراً به من گفت که در کمال تعجب ، بسیاری از دوستان ارتقا دهنده وی دارایی های اجاره نامه را خریداری کردند. اما در واقع جای تعجب ندارد که یک کاندو با قیمت مشابه ، زندگی بسیار متفاوتی را در مقایسه با یک خانه فرود آمده فراهم می کند. "

یان همچنین نمونه ای از مشتری را که بازنشسته است ، اضافه می کند ، که پس از فروش خانه Sentosa خود ، به اندازه یک ملک زمینی در شرق است.

با توجه به اینکه بسیاری از واحدهای جدید پرتاب خانواده در حال حاضر در حال نقض علامت 2. 2 میلیون دلاری هستند ، ممکن است ارزش آن را در نظر بگیرید که به جای آن ، به ویژه اگر اولویت شما فضای زندگی باشد ، چیزی مانند املاک فرودگاه را در نظر بگیرید.

الزامات کلیدی برای تماشای

در حالی که مقرون به صرفه خوب است ، اطمینان حاصل کنید که به دلیل موقعیت ضعیف یا سایر مواردی که بعداً به سختی تصحیح می شود ، املاک فرود آمده ارزان نیست.

یان تعدادی از موارد را دارد که بهتر است در مورد آن سازش نشود ، هرچند ممکن است قیمت آنها را به ارمغان بیاورد:

یان می گوید: "اول ، جریان ترافیک در اطراف ملک باید صاف و آسان باشد. ناامید شده است. "

ضریب بعدی یک اندازه زمین معمولی است که به طور کلی اتاق های مربع یا مستطیل شکل را امکان پذیر می کند. این باعث می شود طراحی خانه بسیار ساده تر شود.

نکته نهایی ، نزدیکی غذاهاست که باید یک درایو آسان یا یک قدم زدن کوتاه باشد.

به خاطر داشته باشید که بیشتر مراکز یک منبع سر و صدای ناخواسته در مناطق با چگالی کم هستند ، بنابراین شما به مکان های غذایی در خارج از دادگاه های غذایی معمولی در مرکز غذا/رسانه های فست فود نیاز دارید.

یان می گوید یکی از نمونه های خوب خیابان گرین وود است، که مجموعه ای از نانوایی ها و رستوران ها است که نوعی مرکز غذا برای یکی از مناطق محصور شده در بوکیت تیما را تشکیل می دهند.

علاوه بر اینها، عوامل دیگری نیز وجود دارد که باید به آنها توجه کرد:

یان می گوید: «نگاه کردن صرفاً به قیمت psf ممکن است ایده آل ترین نشانگر نباشد،» زیرا یک خانه بازسازی شده ارزش بیشتری را در مقایسه با یک خانه اصلی، هم از لحاظ ذاتی و هم به لحاظ مالی، اضافه می کند. این امر به ویژه در بازار فعلی که هزینه های ساخت و ساز و نوسازی بسیار بالاتر است و نیروی انسانی محدود شده است، صادق است.

"بازسازی یک خانه زمینی برای افراد عادی شاهکار نیست، مگر اینکه سابقه ساخت و ساز داشته باشید، باید تصمیمات بی شماری را که از معمار، مهندسان، طراحان داخلی، و نقاشان گرفته تا مناظرها و غیره گرفته می شود، مدیریت کنید. این می تواند یک کار تمام وقت باشد. کار به تنهایی!"

به این ترتیب، یان می گوید که گاهی اوقات ترجیح داده می شود خانه ای داشته باشیم که نیاز کمتری به نوسازی داشته باشد، تا یک «تعیین کننده» در یک خانه ارزان تر اما بسیار قدیمی تر. برای اطمینان از اینکه قیمت واقعا مقرون به صرفه یا ارزش خوبی است، باید هزینه های بالقوه بازسازی یک ملک زمینی (که می تواند بسیار بیشتر از یک آپارتمان یا کاندو باشد) را در نظر بگیرید.

او همچنین یادآوری را اضافه می کند:

"معمولا قیمت psf برای تراس ها بالاتر است، زیرا اندازه آنها کوچکتر است * - این بدان معنی است که بسته به نوع خانه زمینی که یک خریدار خانه به دنبال آن است، انتظارات برای قیمت psf باید تغییر کند.

استفاده از میانگین قیمت psf هنگام مقایسه انواع املاک غیرمشابه (به عنوان مثال تراس در مقابل خانه نیمه دوم در مقابل خانه مستقل) مفید نیست. ساخت های منحصربه فرد نیز از خانه ای به خانه دیگر متفاوت است، بنابراین نگاه کردن به قیمت psf به تنهایی بهترین شاخص برای ارزش نیست.

*به طور کلی، خانه های کوچکتر psf قیمت بالاتری دارند، در حالی که خانه های بزرگتر قیمت psf کمتری خواهند داشت. این در بازار کاندو نیز صادق است.

جهت قیمت در بازار فرود 2023

یان می گوید، در حالی که انتظار می رود قیمت ها همچنان نسبتاً افزایش یابد، خبر خوب این است که رشد قیمت ممکن است در سال جاری کندتر باشد:

ما شروع به دیدن این سیگنال ها از سه ماهه چهارم سال گذشته کردیم. خریداران ممکن است با افزایش هزینه های زندگی، هزینه های استقراض بالاتر و رشد اقتصادی ضعیف تر محتاط تر باشند.

این امر بر خانه های سطح پایین تر مانند تراس ها تأثیر می گذارد، زیرا افراد دارای ارزش خالص بالاتری که به دنبال خانه های ییلاقی و خانه های مجزا هستند ممکن است از نظر مالی روان تر و ثروتمندتر باشند.

بر اساس کاهش تقریبا 50 درصدی حجم سالانه در سال 2022، پیش بینی می شود این روند در سال جاری نیز ادامه یابد. خریدارانی که نیاز فوری به خانه بعدی دارند، باید با در نظر گرفتن موجودی کم فعلی، زمانی که ملک مناسب را پیدا کردند، نسبت به آن اقدام کنند.

او همچنین به شکاف قیمت فعلی بین گزینه های جدید و فروش مجدد اشاره کرد:

خانه های جدید ساخته شده توسط توسعه دهندگان در سال 2022 به طور متوسط 2679 دلار psf در سراسر سنگاپور معامله کردند در حالی که واحدهای فروش مجدد به طور متوسط 1662 دلار psf بودند.

"با تخمینی 61 درصد تفاوت در قیمت درخواستی، این خانه های نوساز با قیمت آتی تعیین می شوند که نشانگر روند قیمت در بخش خانه های زمینی سنگاپور در سال های آینده است."

به طور کلی، به نظر می رسد که رشد قیمت ها کند شده است، اما کسانی که می خواهند منتظر بمانند و ببینند، هنوز احتمالاً با قیمت های بالاتر روبرو خواهند شد. حداقل تا پایان امسالبا این وجود، چند جایگزین واضح وجود دارد:

به خاطر داشته باشید که همه قسمت های یک محوطه زمینی به یک اندازه گران نیستند و اجاره ای ممکن است جایگزین بهتری برای خریداران واقعی خانه باشد. همچنین، هزینه های نوسازی را در رابطه با مقرون به صرفه بودن در نظر بگیرید. زیرا این می تواند یک واحد به ظاهر ارزان را پس از انجام تمام کار، بسیار گران کند.

این مقاله برای اولین بار در Stackedhomes منتشر شد.