چگونه سرمایه گذاران برای ایجاد ثروت از اهرم در املاک و مستغلات استفاده می کنند

تأمین اعتبار یک ملک اجاره با استفاده از پیش پرداخت ، استراتژی است که سرمایه گذاران املاک و مستغلات برای کاهش ریسک و به حداکثر رساندن پاداش های احتمالی از آن استفاده می کنند. با گسترش سرمایه سرمایه گذاری در چندین خانه ، سرمایه گذاران می توانند چندین جریان پول نقد ایجاد کنند و به سرعت یک سبد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات رشد کنند.

با این حال ، برای همه چیز جوانب مثبت و منفی وجود دارد ، و اهرم نیز از این قاعده مستثنی نیست. بیایید بحث کنیم که چگونه استفاده از اهرم در املاک و مستغلات می تواند به شما در ایجاد ثروت و چگونگی جلوگیری از مشکلات استفاده از اهرم بیش از حد برای خرید یک ملک سرمایه گذاری کمک کند.

• اهرم در املاک و مستغلات برای افزایش بازده ، پیش پرداخت را با بدهی ترکیب می کند.
• استفاده محافظه کارانه از اهرم به سرمایه گذاران کمک می کند تا ریسک را با پاداش احتمالی متعادل کنند.
• اهرم می تواند یک شمشیر دو لبه باشد و برای یک سرمایه گذار یا در برابر یک سرمایه گذار کار کند.
• استفاده از اهرم بیش از حد منجر به پرداخت وام مسکن بزرگتر ، شرایط وام کمتر از وام دهندگان و افزایش خطر جریان نقدی منفی می شود.

اهرم در املاک و مستغلات چیست؟

اهرم تکنیکی است که سرمایه گذاران املاک و مستغلات برای افزایش بازده احتمالی و ایجاد ثروت در دراز مدت از آن استفاده می کنند. همچنین به عنوان پول افراد دیگر (OPM) شناخته می شود ، اهرم املاک و مستغلات شامل استفاده از بدهی به علاوه مقدار کمی از حقوق صاحبان سهام در قالب پیش پرداخت برای خرید ملک سرمایه گذاری است.

به عنوان مثال ، با پرداخت 30،000 دلار یا 25 ٪ پیش پرداخت در خانه اجاره یک خانواده 120،000 دلاری (SFR) ، یک سرمایه گذار 100 ٪ از درآمد اجاره و جریان نقدی خالص را جمع می کند ، به علاوه هر گونه سود حاصل از افزایش سهام در طولانی مدتبشر

با این حال ، بازار املاک و مستغلات و قیمت اجاره نیز می تواند پایین بیاید ، دقیقاً مانند بازار سهام. به همین دلیل مهم است که هنگام رشد یک سبد املاک و مستغلات ، از اهرم عاقلانه استفاده کنید. پیش پرداخت می تواند به سرمایه گذاران کمک کند تا در صورت کاهش قیمت اجاره یا نرخ جای خالی ، از جریان پول نقد منفی احتمالی خودداری کنند و در صورت کاهش ارزش املاک و مستغلات و تراز وام مسکن از ارزش ملک ، دارای یک ملک که وارونه باشد.

چگونه سرمایه گذاران املاک و مستغلات برای ساختن ثروت از اهرم استفاده می کنند

در حالی که روش های مختلفی وجود دارد که سرمایه گذاران بازده را اندازه گیری می کنند-از جمله بازده ناخالص ، نرخ کلاه و بازده سالانه یا IRR-معیار بازده مالی مورد استفاده در این مثالها بازده نقدی بر روی نقدی است.

بازده نقدی نقدی با تقسیم جریان نقدی خالص پیش پرداخت (پس از تمام هزینه های عملیاتی و پرداخت وام مسکن) توسط کل مبلغ سرمایه گذاری شده محاسبه می شود. برای نشان دادن ، اگر یک سرمایه گذار یک جریان نقدی خالص سالانه 5000 دلار در یک ملک اجاره ای 100000 دلاری که به صورت نقدی خریداری شده است ، درآمد نقدی بر روی نقدی 5 ٪ باشد:

• جریان نقدی خالص سالانه / کل پول نقد سرمایه گذاری = بازده نقدی روی نقاطی
• 5،000 دلار جریان نقدی خالص پیش پرداخت / 100،000 دلار کل پول نقد سرمایه گذاری شده = 0. 05 یا 5 ٪

حال ، بیایید بررسی کنیم که چگونه سرمایه گذاران برای افزایش بازده و ایجاد ثروت بلند مدت در یک دوره 5 ساله از اهرم استفاده می کنند. ما 2 سناریو مختلف را در نظر خواهیم گرفت: یک خرید تمام نقدی و 25 ٪ پیش پرداخت محافظه کار.

برای این مثالها ، ما فرض می کنیم که ارزش املاک و قیمت اجاره 8 ٪ در سال افزایش می یابد ، که هزینه های عملیاتی هر سال به دلیل تورم 5 ٪ رشد می کند و هیچ پول اضافی به غیر از هزینه های نگهداری و تعمیر روزمره در املاک قرار نمی گیرد. که در هزینه های عملیاتی گنجانده شده است.

همه خرید نقدی:

در پایان سال 5 ، یک سرمایه گذار که تمام پول نقد را برای املاک اجاره پرداخت می کند ، در سرمایه گذاری نقدی نقدی با نقدی با نقدی در نقدی در نقدی نقدی با قیمت کمی بیش از 12 ٪ در سرمایه گذاری اولیه 120،000 دلار درآمد دارد. ارزش ملک همچنین از 120،000 دلار به 163. 259 دلار افزایش یافته است که نشان دهنده بازده 36 ٪ در صورت فروخته شدن این ملک است ، به استثنای هزینه های بسته شدن.

25 ٪ پیش پرداخت:

در پایان سال 5 ، یک سرمایه گذار که از اهرم برای خرید ملک اجاره استفاده می کند ، در بازپرداخت پول نقد نزدیک به 30 ٪ درآمد دارد ، بیش از 2. 5 برابر بیشتر از سرمایه گذار که تمام پول نقد را پرداخت کرده است.

ارزش ملک همچنین برای افزایش سهام 43،259 دلار به 163،259 دلار افزایش یافته است ، که نشان دهنده بازده 44 ٪ (43،259 دلار سود سهام / 30،000 دلار پیش پرداخت) است ، به استثنای کاهش مانده وام مسکن از پرداخت وام های ماهانه ، که باعث افزایش نرخ می شوداز بازگشت و هزینه های بسته شدن فروش که باعث کاهش بازده می شود.

یک ابزار آنلاین رایگان برای محاسبه بازده های احتمالی

مثالهای فوق از فرضیات بسیار اساسی استفاده می شود ، مانند قیمت اجاره و ارزش خانه به طور مداوم در همان سال نسبت به سال افزایش می یابد و ملک هرگز به تعمیر سرمایه احتیاج ندارد. اما در دنیای واقعی املاک و مستغلات ، بازده ها هرگز هر سال یکسان نیستند. به عنوان مثال ، قیمت اجاره ممکن است بیشتر از آنچه پیش بینی شده افزایش یافته است ، یا برای یافتن اجاره دهنده های واجد شرایط برای اجاره خانه خالی بیشتر از آنچه پیش بینی شده است ، طول می کشد.

برای پیش بینی بازگشت احتمالی یک ملک می توانید از آنالایزر املاک اجاره ای رایگان استفاده کنید. به سادگی برخی از اطلاعات را وارد کنید تا بازده کلیدی پیش بینی شده برای معیارهای سرمایه گذاری (ROI) ، از جمله جریان نقدی ، بازده نقدی نقدی ، درآمد خالص عملیاتی و نرخ کلاه را مشاهده کنید.

سرمایه گذاران می توانند از مبلغ پرداخت پیش پرداخت و نرخ بهره مختلف استفاده کنند و متغیرهای دیگری مانند اجاره تخمین زده شده و نرخ خالی را تغییر دهند تا بازده بالقوه هر ملک را پیش بینی کنند.

مشکلات احتمالی استفاده از اهرم بیش از حد

در حالی که استفاده از اهرم می تواند بازده احتمالی را افزایش دهد ، همچنین می توان یک چیز خوب را بیش از حد داشت. اگرچه پرداخت تا حد امکان کم هزینه باعث افزایش چشمگیر بازده نقدی نقدی خواهد شد ، اما پرداخت وام مسکن بزرگتر نیز میزان جریان نقدی خالص را کاهش می دهد.

مثال زیر 2 سناریوی مختلف پرداخت پیش پرداخت را نشان می دهد. ستون اول فرض می کند که یک سرمایه گذار از 25 ٪ پیش پرداخت برای خرید یک ملک اجاره ای استفاده می کند و ستون دوم پیش پرداخت 10 ٪ را فرض می کند:

در این مثال ، پرداخت پیش پرداخت کوچکتر ، بازده نقدی را بیش از سه برابر بازده از پرداخت بزرگتر اما محافظه کارانه تر ایجاد می کند. در حالی که بازده نقدی روی نقره تقریباً 50 ٪ ممکن است بسیار چشمگیر باشد ، حاشیه بزرگی برای خطا وجود ندارد.

توجه داشته باشید که جریان نقدی خالص از دارایی بسیار اهرمی برابر با حدود 2 ماه درآمد اجاره است. اگر بیشتر از آنچه انتظار می رفت مستاجر واجد شرایط پیدا کند ، یا اگر یک تعمیر غیر منتظره انجام شود ، یک سرمایه گذار می تواند بازده کمی یا بدون آن داشته باشد ، همانطور که در ستون سوم نشان داده شده است:

نکاتی برای استفاده از اهرم برای افزایش بازده

داشتن یک ملک اجاره ای با جریان نقدی اندک یا بدون پول ، وضعیت خوبی برای حضور در آن نیست. در اینجا چند روش برای تعادل خطر و پاداش هنگام استفاده از املاک و مستغلات برای ایجاد ثروت آورده شده است:

• فرض نکنید که عملکرد گذشته نتایج آینده را تضمین می کند. قیمت اجاره و ارزش خانه گاهی اوقات کاهش می یابد و ممکن است هزینه ها بالاتر از حد انتظار باشد.
• با استفاده از پرداخت وام مسکن قابل کنترل و مقدار سالم جریان نقدی خالص مثبت ، از پرداخت پیش پرداخت محافظه کارانه در یک ملک اجاره ای حداقل 20 ٪ استفاده کنید.
• در نظر بگیرید که پرداخت کم هزینه نیز ممکن است هزینه های تأمین مالی مانند نرخ بهره بالاتر ، هزینه وام بزرگ و بیمه وام مسکن خصوصی (PMI) را افزایش دهد.
• با واریز بخشی از درآمد اجاره هر ماه به یک صندوق جداگانه "روز بارانی" ، یک حساب هزینه سرمایه (CAPEX) ایجاد کنید تا در صورت وقوع غیر منتظره ، بودجه اضافی در دست داشته باشید.

افکار نهایی

به یاد داشته باشید که اهرم خطر و همچنین پاداش ایجاد می کند. استفاده از املاک و مستغلات برای افزایش بازده بالقوه می تواند به سرمایه گذاران کمک کند تا ثروت ایجاد کنند ، مشروط بر اینکه از پیش پرداخت معقول استفاده شود. در حالی که خوش بین بودن آسان است و فقط در مورد چیزهای خوب مانند افزایش اجاره و ارزش خانه فکر می کنید ، رکود می تواند تقریباً در گوشه و کنار باشد. حتماً وقت کافی را صرف فکر کردن در مورد سناریوهای بدترین حالت برای جلوگیری از گرفتار شدن از گارد کنید.

این مقاله ، و وبلاگ Boofstock به طور کلی ، فقط برای اهداف اطلاعاتی و آموزشی در نظر گرفته شده است و سرمایه گذاری ، مالیات ، برنامه ریزی مالی ، قانونی یا مشاوره املاک و مستغلات نیست. Boofstock مشاور یا نماینده شما نیست. لطفاً برای مشاوره در این زمینه ها با متخصصان خود مشورت کنید. اگرچه Boofstock اطلاعاتی را ارائه می دهد که معتقد است دقیق است ، اما Boofstock در مورد صحت یا کامل بودن اطلاعات موجود در این وبلاگ هیچ گونه بازنمایی یا ضمانتی ایجاد نمی کند.

جف روهد

جف بیش از 25 سال تجربه در کلیه بخش های صنعت املاک و مستغلات از جمله سرمایه گذاری ، کارگزاری ، مسکونی ، تجاری و مدیریت املاک دارد. در حالی که تجارت املاک و مستغلات وی در Autopilot اجرا می شود ، وی مقالاتی را برای کمک به سایر سرمایه گذاران در رشد و مدیریت اوراق بهادار املاک و مستغلات خود می نویسد.